Что происходит на рынке ипотечного кредитования?

Исследование рынка ипотечного кредитования физических лиц, проведенное компанией «Простобанк Консалтинг», показало снижение реальной стоимости ипотечных кредитов.

1. Общая характеристика рынка

Основные итоги развития рынка ипотечного кредитования физических лиц в марте 2013 года следующие:

количество банков, выдающих кредиты на покупку жилья на вторичном и первичном рынках недвижимости, на конец месяца составляет 24 и 18 учреждений соответственно. Рынок ипотеки по программам ГИУ состоит из 9 учреждений;

согласно последним данным НБУ , портфель ипотечных кредитов физических лиц в банках Украины в феврале незначительно увеличился, на 158 млн. грн. или на 0,28% до уровня 60,99 млрд. грн. по сравнению с данными на январь 2013 г.;

средняя эффективная ставка в гривне по кредитам на покупку недвижимости на первичном рынке в марте 2013 года снизилась на 0,66 п.п. до 21,82% годовых, а на вторичном рынке - снизилась на 0,3 п.п. до 22,06% годовых;

средняя номинальная процентная ставка по займам на покупку жилья на первичном рынке уменьшилась на 0,7 п.п. до 20,25% годовых, а на вторичном – уменьшилась на 0,31 п.п. до уровня 21,09% годовых;

«Падение ставок по ипотечному кредитованию произошло за счет снижения стоимости ресурсов для банков (снижение ставок по депозитам) и увеличения ликвидности банковской системы в целом. Данные факторы и позволили сделать более доступным кредитование, в том числе и ипотечное», – прокомментировал Богдан Гапонюк, начальник отдела жилищного кредитования ПАО Укрсоцбанк, UniCredit Bank;

средний размер одноразовой комиссии по займам на покупку жилья на первичном рынке повысился на 0,04 п.п. до уровня 1,35% от суммы кредита, а на вторичном рынке - уменьшился на 0,13 п.п. до уровня 1,43% от суммы займа;

что касается средней одноразовой комиссии, выраженной не в процентах, а в фиксированной сумме, то по состоянию на 22.03.2013г. она составляет 2 тыс. грн.

Среди основных событий марта 2013 г. на ипотечном рынке значатся следующие:

ГИУ снизило ставку рефинансирования по ипотечным кредитам с 18% до 15,3% годовых;

«Безусловно, если ставка рефинансирования ГИУ снизилась, то это повлечет и снижение номинальных ставок банков по этой программе кредитования. По моим предположениям, до 18-18,5% годовых (с учетом рекомендованных ставок ГИУ). Но, прошу учесть, что с начала 2013 года ГИУ рефинансировало незначительный объем кредитов, сравнимый с двухнедельной выдачей ипотечных кредитов в любом системном банке, который активно кредитует ипотеку», – прокомментировал Богдан Гапонюк, начальник отдела жилищного кредитования Укрсоцбанк, UniCreditBank™.

«Киевгорстрой» предлагает расширить доступ к дешевой ипотеке путем дифференциации доходов граждан;

рефинансирование существующих ипотечных займов предлагают пять банков из числа крупнейших.

В феврале 2013 года объем портфеля ипотечных кредитов, выданных украинскими банками населению, впервые за последние три месяца, показал восходящий тренд, увеличившись на 158 млн. грн. или 0,28% до 60,99 млрд. грн. В целом доля ипотечных кредитов составляет 32,4% от общего портфеля целевых займов населению в феврале месяце.

При этом доля кредитов в национальной валюте на отчетную дату составляет 31,69%, что на 0,6 п.п. меньше, нежели по состоянию на конец января. Соответственно доля кредитов в иностранной валюте увеличилась (в основном, за счет долларовых займов) и составляет 68,31% портфеля ипотечных кредитов, в том числе: долларовые займы составляют 65,36%, займы в евро – 1,46%; другие валюты – 1,48% портфеля ипотечных кредитов.

В марте 2013 года количество банков, выдающих кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, составляет 24 банка, а на первичном рынке – уменьшилось на 1 учреждение (ВТБ Банк) и теперь составляет 18 организаций.

Что касается сегмента рефинансирования ипотечных займов, то в марте количество активных банков на рынке составляет 5 учреждений. Количество банков, предлагающие льготные кредиты по программе ГИУ, в феврале уменьшилось на 1 учреждение (Укрсоцбанк, UniCredit Bank) до уровня 9 банков.

2. Ценовые характеристики рынка

Средняя эффективная ставка по кредитам на покупку недвижимости на первичном рынке, независимо от схемы погашения займа, в марте 2013 года снизилась на 0,66 п.п. до 21,82% годовых. В то же время в период март 2012 года – март 2013 года значение повысилось на 2,99 п.п. Значение минимальной эффективной ставки в отчетном месяце, как и в феврале, снизилось на 2,01 п.п. до уровня 13,24% годовых (2 программы Уксоцбанка, UniCredit Bank сроком от 10 дет до 20 лет, согласно которым одноразовая комиссия составляет 1,25% от суммы кредита, классическая форма погашения). Значение максимальной эффективной ставки на рынке за отчетный месяц сохранилось на уровне 31,4% годовых (1 программа Укрэксимбанка , согласно которой одноразовая комиссия составляет 1,2% от суммы кредита, исключительно классическая форма погашения).

«Снижение кредитных ставок происходит из-за снижения стоимости депозитов. Более дорогой ресурс, привлеченный в период осенне-новогоднего ажиотажа, замещается менее дорогими депозитами. На фоне этого у банков появляется возможность предлагать кредитные средства дешевле», – комментирует ситуацию Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра.

«Как и прогнозировалось, стоимость пассивов с начала года начала снижаться. Снижение ставки по депозитам в национальной валюте с начала года превысило 1 п.п. Большинство банков, которые сегодня выдают ипотечные кредиты, с целью страховки собственных рисков, привязывают ставку по кредиту к стоимости пассива. Согласно динамике цены пассива, цена кредитов снижается», -добавил Виталий Бачинский, заместитель директора по розничному бизнесу Надра Банка .

По кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья, независимо от схемы погашения займа, в марте 2013 года среднерыночная эффективная ставка понизилась на 0,3 п.п. до 22,06% годовых. При этом за период март 2012 года – март 2013 года ее значение увеличилось на 1,57 п.п. Минимальное значение данного показателя в отчетом месяце не изменилось, зафиксировавшись на уровне 12,2% годовых (программа от Ощадбанка на покупку жилья компании Т.М.М.), также как и максимальное – составляет 31,4 % годовых (1 программа от Укрэксимбанка, согласно которой одноразовая комиссия составляет 1,2% от суммы кредита, исключительно классическая форма погашения).

В сегменте рефинансирования ипотечных кредитов среднерыночная эффективная ставка в марте 2013 г. повысилась на 0,21 п. п. до уровня 24,3% годовых, тогда как в период март 2012 года - март 2013 года значение показателя выросло на 3,68 п.п. Что касается ставок по льготным ссудам программы ГИУ, то в отчетном месяце средняя эффективная ставка уменьшилась на 1,2 п.п. до уровня 20,48% годовых, а в период март 2012 года – март 2013 года ее значение повысилось на 5,55 п.п.

Что касается динамики значений средних номинальных процентных ставок, то по займам на покупку недвижимости на первичном рынке жилья в марте 2013 года ставка уменьшилась на 0,7 п.п. до 20,25% годовых. Что касается минимального значения номинальной ставки, то его уровень снизился на 2,01 п.п. до уровня 12,99% годовых, в то время как максимальное значение индикатора осталось прежним, на уровне 31,2% годовых.

По кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке в марте 2013 года средняя номинальная ставка снизилась на 0,31 п.п. до уровня 21,09% годовых. Что касается минимального и максимального значений номинальной ставки, то за отчетный месяц они не изменились и составляют 12% и 31,2% годовых соответственно.

В сегменте рефинансирования ипотечных кредитов средняя номинальная ставка в марте 2013 года повысилась на 0,34 п.п. до уровня 21,08% годовых. Что касается ставок по льготным кредитам по программе ГИУ, то в отчетном месяце средняя номинальная ставка уменьшилась на 1,19 п.п. до уровня 20,06% годовых.

Что касается динамики одноразовых комиссий при оформлении кредита на покупку жилья на первичном рынке, то в исследуемом месяце ее средние значение повысилось на 0,04 п.п. до уровня 1,35% от суммы кредита. При этом минимальное и максимальное значения показателя в отчетном месяце не изменились и составили 0,5% и 2,5% от суммы займа. В сегменте кредитования на вторичном рынке жилья значение средней комиссии в отчетном месяце уменьшилось на 0,13 п.п. до уровня 1,43% от суммы займа. При этом минимальное и максимальное значения показателя в марте не изменились, оставаясь на уровнях 0,9% и 3% от суммы кредита соответственно.

«Одноразовая комиссия – это не тот инструмент, благодаря которому можно существенно изменить стоимость долгосрочного кредита. Так что, ожидать каких-либо серьезных изменений этого параметра ипотечного кредитования не стоит», – комментирует ситуацию Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра .

В сегменте рефинансирования жилищных кредитов среднерыночный и максимальный уровни комиссии увеличились на 0,05 п.п. до 1,04% от суммы кредита и на 0,25 п.п. до 1,25% от суммы кредита соответственно. Средняя одноразовая комиссия при покупке жилья по программе ГИУ в марте уменьшилась на 0,05 п.п. до уровня и составляет 2,79% от суммы кредита.

Что касается средней одноразовой комиссии, выраженной не в процентах, а в фиксированной сумме, то по состоянию на 22.03.2013г. такие предложения были отмечены лишь при кредитовании на вторичном рынке сроком на 10 лет. Средняя одноразовая комиссия в таком случае составляет 2 тыс. грн. Такой вид комиссии предлагает Первый Украинский Международный Банк.

«Единоразовые комиссии не имеют значительного приоритета как источник получения доходов для банков. При этом на рынке наблюдается введение многими банками ежемесячных комиссий на фоне снижения процентной ставки до 17-18%», - прокомментировал Александр Кислун, заместитель начальника управления ипотечного кредитования ВТБ Банка .

3. Структурные характеристики рынка

Что касается структурных характеристик рынка ипотечного кредитования населения, то большинство займов по состоянию на конец февраля., согласно данным НБУ, характеризовались сроком более 5 лет – 51,74 млрд. грн или 84,82% от портфеля ипотечных кредитов, что на 1,3 п.п. больше, нежели в январе 2013г. Таким образом, уже второй месяц подряд долгосрочные ипотечные займы показывают прирост доли в общем портфеле ипотечного кредитования. Тогда как 6,65 млрд. грн. или 10,9% портфеля ипотечных кредитов характеризовалось сроком от 1 до 5 лет, что на 0,16 п.п. меньше, нежели в январе месяце; а сроком до 1 года – всего 2,6 млрд. грн. или 4,27% портфеля ипотечных кредитов.

Эффективная ставка большинства кредитных предложений на вторичном рынке жилья по состоянию на 22.03.2013 г. находилась в диапазоне от 17% до 21,79% годовых – 24 (или 49,98%) из 49 программ на рынке. Немного меньше, а именно 19 программ (или 38,78%) характеризовались эффективными ставками в диапазоне от 21,79% до 26,59% годовых. При этом была зафиксирована всего 1 программа, которая и сформировала наименьший ценовой диапазон от 12,19% до 17,4% годовых (программа Ощадбанка с эффективной ставкой 12,19% годовых на покупку объектов компании ТММ и исключительно классической схемой погашения) и 5 предложений со ставками в диапазоне от 26,59% до 31,39% (2 программы Украинского Бизнес Банка и 3 программы Укрэксимбанка, которые уже на протяжении нескольких месяцев входят в диапазон с наивысшими ставками). Программа ОТП Банка с плавающими ставками, которая на предыдущую отчетную дату входила в наиболее дорогой ценовой диапазон, по состоянию на конец марта месяца предлагает займы под 26,26% годовых.

Наибольшее количество предложений в сегменте ипотечного кредитования на первичном рынке жилья – 15 (или 37,5%), по состоянию на конец марта 2013 года предполагало эффективную ставку в диапазоне от 22,31% до 26,85% годовых, а также 11 предложений (или 27,5%) из 40 программ, предполагало эффективную ставку в диапазоне от 13,24% до 17,78% годовых. Всего 5 (или 12,5%) предложений было в диапазоне с эффективной ставкой от 26,85% до 31,39% годовых. Ставки по 9 предложениям (22,5%) находятся диапазоне от 17,78% до 22,31% годовых (программы Укрэксимбанка). Таким образом, в рассматриваемом сегменте кредитования снизился ценовой минимум, а именно на 1,3 п.п. до уровня 13,24% годовых (2 программы на покупку жилья в ЖК Лико Град от Укрсоцбанка, UniCredit Bank ™ сроком от 10 до 20 лет, которые предполагают размер одноразовой комиссии 1,25% от суммы кредита, исключительно классическую форму погашения задолженности).

4. Прогнозы развития рынка

Александр Кислун, заместитель начальника управления ипотечного кредитования ВТБ Банка

Падение среднерыночных ставок произошло за счет снижения номинальных ставок, на что повлияло снижение ставок по депозитам. Прогнозирование ситуации на ближайшие полгода осложнено. Однако, при условии отсутствия всплесков стоимости ресурсов (депозитов физических лиц, ставки рефинансирования НБУ, ГИУ), скорее всего, будут наблюдаться стабильные ставки с возможным небольшим снижением на 0,5% -1% годовых.

Богдан Гапонюк, начальник отдела жилищного кредитования Укрсоцбанка, UniCreditBank

В ближайшее время возможны незначительные увеличения размеров одноразовых комиссий до 1,5-2%, но есть и обратная сторона медали - комиссиями банки сглаживают понижение уровня процентных ставок, которое сейчас по темпам превышает снижение стоимости ресурсов на рынке. То есть в целом, ситуация складывается в пользу заемщиков.

Андрей Шило, директор департамента розничного бизнеса банка Киевская Русь

За последнее время улучшилась общая ситуация с ликвидностью банков, снизились ставки по депозитам, а также на межбанковском рынке. По оценкам экспертов «Банка «Киевская Русь», в июне 2013 года возможно снижение ставок по ипотечным кредитам еще на 0,5- 1,5 п.п., но принципиальных смягчений условий ожидать не стоит.

Татьяна Коренская, директора департамента розничного бизнеса Укринбанка

Тенденция на дальнейшую либерализацию условий кредитования не прослеживается. Решение об ощутимом снижении ставки, скорее всего, будет больше продиктовано стратегическим решением завоевать часть рынка, и, как правило,- это среднесрочная мера, если мы говорим о посткризисных условиях. Основная тенденция прошедшего 2012 года которая, по моему мнению, сохранится и в этом году – увеличение сегмента первичного жилья в общей структуре сделок купли-продажи, и, соответственно, расширение банковских предложений на этом рынке.

ГИУ снизило ставку рефинансирования ипотечных займов, что, в свою очередь, привело к снижению процентных ставок по программе кредитования ипотечных кредитов. Но не стоит забывать также и тот факт, что пониженная ставка рефинансирования будет действовать при получении новых кредитов рефининсирования (с июня-июля), пока же банки, будучи прокредитованы под 18 % годовых, не имеют возможности установить ставку менее 18% годовых. И все же, учитывая, что кредиты рефинансирования краткосрочны (до 6 мес.), увеличение конкуренции в этом направлении однозначно стоит ожидать с июня-июля 2013г.

Виталий Бачинский, заместитель директора по розничному бизнесу банка Надра

Снижение цены возможно. Рынок продаж авто и ипотеки стоит. Бланковым кредитом, где цена не предмет конкуренции, рынок уже насытили. К тому же выдачей бланкового кредита, который характеризуется краткосрочностью, невозможно увеличить кредитный портфель (через 8 месяцев, выданные кредиты, замещают погасившиеся). Страх перед выдачей «долгих» кредитов, после кризиса 2008-2009 гг. привел к тому, что с начала 2010 года кредитный портфель банков увеличился всего на 67 млрд грн., и то лишь из-за кредитования субъектов хоз.деятельности (кредитный портфель физ.лиц уменьшился на 60 млрд. грн). Обязательства же банков выросли на 200 млрд. грн, из них обязательства перед физ.лицами почти на 170 млрд.

Такая ситуация будет заставлять банки искать пути выдачи «долгих» кредитов (авто, ипотека), в которых цена имеет значение для потребителя.

Источник: Prostobankir.com.ua