Домашний налог

Положения Налогового кодекса Украины о налоге на объекты жилой недвижимости содержат ряд противоречий

После длительного пребывания в состоянии покоя положения Налогового кодекса (НК) Украины, регулирующие порядок уплаты налога на недвижимость, вступили в силу. Примечательно, что за два года существования эти положения не подверглись никаким изменениям. Стало быть, у законодателя не возникло сомнений относительно совершенства механизма их реализации. На самом ли деле нововведенные нормы не вызывают никаких противоречий с практической точки зрения?

Освобождены от уплаты

Налог на недвижимость коснется немногих. Исключение из объектов налогообложения коммерческой недвижимости, отнесение к базе налогообложения исключительно жилой площади, а также установление льгот, существенно сужающих круг налогоплательщиков, делают налог неэффективным с точки зрения наполнения бюджетов.

Так, забыть о том, что такое налог на недвижимость, смогут не только лица, не владеющие жилой недвижимостью, но и физические лица, владеющие одной квартирой, жилая площадь которой не превышает 120 м2, или одним домом, жилая площадь которого не превышает 250 м2.

Если объект недвижимости находится в общей долевой или общей совместной собственности, с выделенными долями в натуре, каждый из совладельцев сможет применить льготу к принадлежащей им доле. К примеру, если во владении (по 1/2) двух лиц находится квартира жилой площадью 240 м2, одновременно применив "120-метровую льготу", такие лица будут освобождены от уплаты налога.

Дарить не стоит

Некоторые источники советуют физлицам, владеющим недвижимостью, жилая площадь которой превышает норму, отведенную под льготу, отчуждать "избыточную" площадь в пользу членов семьи первой степени родства (родителей, детей, второго из супругов). Однако перед тем как дарить часть жилплощади родственникам, стоит подумать об экономической целесообразности такого действия: операция дарения между членами семьи первой степени родства облагается налогом по нулевой ставке, но существуют и другие статьи расходов, связанные с такой операцией. Речь идет о государственной пошлине, уплачиваемой во время нотариального оформления сделки и составляющей один процент от оценочной стоимости имущества.

К примеру, у налогоплательщика есть квартира жилой площадью 160 м2. Для достижения желаемой нормы ему необходимо подарить часть квартиры, жилая площадь которой равняется 40 м2. Учитывая максимальную ставку налога в 2013 году (11,47 грн), за 40 м2 налогоплательщик должен был бы заплатить годовой налог в размере 458,80 грн. Теперь рассчитаем примерный размер затрат на оформление договора дарения: с учетом средних цен на недвижимость на вторичном рынке по Украине (примерно 8000 грн), стоимость части квартиры жилой площадью 40 м2 составит примерно 640 000 грн: 8000 х (40 (жилая площадь) + 40 (нежилая площадь). Таким образом, государственная пошлина в размере одного процента от указанной суммы составит 6400 грн. А такая сумма фактически равна налогу, который лицо могло бы уплатить примерно за десятилетнее владение "избыточной" площадью (40 м2). Также необходимо принимать во внимание затраты на оценку имущества, которые в этом случае могут равняться размеру налога еще за два года владения "избыточной" площадью.

Возможность воспользоваться льготами, предусмотренными для физлиц, формально существует и у юридических лиц. Достаточно редко, но встречаются случаи, когда объект недвижимости находится в общей совместной собственности юридического и физического лица, но при этом не поделен между ними в натуре. Как гласит норма закона, плательщиком налога в таком случае будет один из совладельцев, определенных по общему согласию (подпункт 265.1.2 пункта 265.1 статьи 265 НК Украины). Действуя по принципу "разрешено все, что не запрещено", налогоплательщиком может быть физлицо, которое, в свою очередь, имеет право воспользоваться льготой. Но, учитывая фискальный подход налоговых органов, маловероятно, что такая ситуация будет оставлена без внимания и изменений.

Налог на дачу

Также возникают вопросы относительно объектов, освобожденных от налогообложения. Проблемы могут возникнуть в связи с разным определением статуса того или иного объекта недвижимости в НК Украины и в правоустанавливающих документах. Так, законодательством установлено, что налогом не облагаются, в частности, дачные дома. Подпункт 14.1.129 пункта 14.1 статьи 14 НК Украины дачный дом определен как жилой дом, предназначенный для использования на протяжении года с целью загородного отдыха. Допустим, по факту у лица есть такой дом, который используется именно как дача, но, с другой стороны, есть правоустанавливающий документ, в котором этот объект недвижимости числится как обычный жилой дом. Соответственно, такие же сведения об указанном объекте находятся и в реестре прав собственности на недвижимое имущество, откуда налоговые органы черпают информацию для начисления налога. Что же делать в такой ситуации? Есть как минимум три варианта ее урегулирования, а именно, можно:

1) покорно уплачивать налог;

2) изменить титул на недвижимость;

3) добиться освобождения от уплаты налога в судебном порядке.

С определением дачного дома возможна еще одна проблема. Что если дом, который является дачным и фактически, и юридически, как это часто бывает, находится в черте города? Ведь в таком случае теряется один из критериев дачного дома, а именно: цель - загородный отдых. По всей вероятности, чтобы избежать налогообложения, доказывать, что загородный отдых возможен и в городе, налогоплательщику придется в суде, поскольку налоговые органы подходят к толкованию закона достаточно буквально.

В любом случае точно узнать о том, ожидает ли налоговый орган от физлица действий по осуществлению платежей в бюджет, можно будет, получив налоговое уведомление-решение.

Согласно подпункту 265.7.2 пункта 265.7 статьи 265 НК Украины, налоговое уведомление о сумме налога на недвижимость, который подлежит уплате, и платежные реквизиты направляются органами государственной налоговой службы плательщикам по месту нахождения объекта жилищной недвижимости. То есть если таких объектов несколько, уведомление по каждому отдельному объекту должно быть направлено по адресу их нахождения.

В то же время подпункт 265.10.1 пункта 265.10 статьи 265 НК Украины определяет, что физлица обязаны уплатить налог в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления. В соответствии с пунктом 42.2 статьи 42 НК Украины налоговое уведомление считается врученным, если оно направлено по налоговому адресу (для физлиц) налогоплательщика. Налоговым адресом налогоплательщика-физлица является его местожительство, по которому оно берется на учет (пункт 45.1 статьи 45 НК Украины). При этом налогоплательщик может иметь одновременно не больше одного налогового адреса.

Исходя из этого, налоговое уведомление-решение, направленное по месту нахождения объекта жилой недвижимости, которое находится не по налоговому адресу (месту жительства) физлица, считается неврученным. Таким образом, налогоплательщик, получив ненадлежащим образом направленное налоговое уведомление, формально может не уплачивать налог.

Однако скорее всего налоговые органы не предоставят налогоплательщикам такую фору и в обход подпункта 265.7.2 пункта 265.7 статьи 265 НК Украины будут направлять налоговые уведомления по налоговому адресу физлица.

Комментарии

Возможность оптимизации

Мария ГОРДИЕНКО, начальник отдела претензионно-исковой работы ЮК Legal Eagles

Согласно статье 265 Налогового кодекса Украины, плательщиками налога на недвижимость являются юридические и физические лица - собственники объектов жилой недвижимости независимо от их резидентского статуса.

Налоговым кодексом установлены льготы по уплате этого налога только для физических лиц. Следовательно, если в собственности юридического лица находятся жилые помещения (за исключением общежитий, которые не являются объектом налогообложения), такому предприятию невозможно "скрыться" от налога на недвижимость.

Оптимизировать налогообложение возможно лишь путем создания нескольких зависимых юридических лиц с последующим распределением жилой недвижимости среди таких новоучрежденных компаний.

Нужно помнить также о том, что этот налог распространяется только на объекты жилой недвижимости. Так, в случае выведения объектов из жилищного фонда налог насчитываться не будет.

Освобождены от уплаты

Тимур БОНДАРЕВ, управляющий партнер АО Arzinger

Подпунктом 265.2.2 пункта 265.2 статьи 265 Налогового кодекса Украины установлен перечень объектов недвижимости, которые освобождаются от налогообложения.

Кроме объектов, находящихся в собственности государства и территориальных общин, налогом не облагаются общежития, здания детских домов семейного типа, а также недвижимость, принадлежащая многодетным и приемным семьям, но в расчете не более одного объекта недвижимости на семью.

Законопроектами № 2405 и № 2292 от налогообложения предлагается также освободить объекты жилой недвижимости, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, семьям опекунов и попечителей, в которых воспитывается три и более ребенка, а также имущество религиозных организаций.

Стоит напомнить, что ранее Министерство финансов Украины опубликовало для обсуждения проект закона, которым предусматривается налогообложение общей, а не только жилой площади объекта недвижимости. Остается надеяться, что эта инициатива так и не будет внесена в парламент в качестве законопроекта.

Юридическая практика