Как уберечься от обмана при покупке квартиры в строящемся доме

Приобретение квартиры в новостройке имеет массу преимуществ: новый дом с современным техническим оснащением и коммуникациями, свободная планировка, грамотно распланированная инфраструктура. Отдельных слов заслуживают квартиры в строящихся домах, решающим фактором в приобретении, является возможность при минимальных затратах получить качественное, а главное, собственное жилье.

Цена за квадратный метр в доме, находящемся на этапе строительства, может быть ниже процентов на 25-40, чем в уже готовых апартаментах. И, на самом деле, если есть желание сэкономить, это наиболее выгодное предложения на рынке недвижимости. Однако многочисленные факты мошенничества при проведении подобных сделок не могут не настораживать потенциальных покупателей. Чтобы обезопасить себя от аферы, следует предварительно изучить данный сегмент рынка недвижимости.

Предлагаем Вам рассмотреть наиболее распространенные риски, связанные с покупкой жилья в строящихся домах, и способы их избежать, а значит, и не потерять свои денежные средства.
 

Схемы составления договора
Компании-застройщики завлекают покупателя разнообразными вариантами покупки квартиры в еще строящемся доме: в кредит, в рассрочку, прочими гибкими схемами. Подобные системы расчета выгодны будущим владельцем жилья.

Что нужно знать при оформлении документов

Прежде всего, следует знать, что в законодательстве Украины легитимно существуют только 2 схемы составления договоров:

• договор резервирования и покупки ценных бумаг;
• договор долевого участия в строительстве, оформляющийся через Фонд финансирования строительства.
   

Уклонение застройщика от обязательств
Компания-застройщик собирает с дольщиков определенную денежную сумму и скрывается в неизвестном направлении. По зарегистрированному юридическому адресу нет фирмы, а точнее ее офиса. На стройке в одночасье исчезают рабочие вместе с техникой. Руководитель предприятия на звонки не отвечает. Обманутые люди становятся жертвами, так называемого, замороженного строительства.

Как избежать вышеописанных проблем

1. Соберите о застройщике информацию из различных источников: СМИ, отзывы людей, уже купивших жилье у данной компании. Поинтересуйтесь у владельцев квартир, соответствует ли полученное жилье параметрам и качеству, указанным в договоре, не возникало ли проблем у застройщика со сроком сдачи.
2. Проштудируйте официальный сайт компании, изучите каталог предоставляемых услуг. Компания может предоставлять в аренду помещения для других коммерческих структур, проводить ремонтные и строительные работы под заказ. Наличие услуг, оказываемых параллельно Вашему строительству, подтверждает, насколько твердо предприятие стоит на ногах, и то, что Ваша новостройка не является средством погашения задолженностей застройщика по каким-либо обязательствам, как это иногда бывает. 
3. Не поленитесь лично удостовериться, что новостройка существует, на какой она находится стадии, и как продвигается строительство. Для этого пообщайтесь с рабочими, поинтересуйтесь, регулярно ли выплачивается зарплата.
4. Перед заключением договора, уточните:
    

• список необходимых для оформления покупки документов, а также, какие именно бумаги должны быть заверены Вашей подписью;
• есть ли разрешение на строительство. При этом обратите внимание на конечные его сроки. Компания может проводить застройку сразу нескольких объектов, среди которых Вашего дома в разрешении на строительство может не оказаться;  недобросовестный застройщик может показать разрешение на подготовительные работы, будьте внимательны, это не разрешение на строительство;
• наличие лицензии строительной компании. Внимание обратите на ее срок действия и разрешение на право строительства сооружения по высоте, указанной в договоре. Лицензия может быть выдана на двухэтажный особнячок, а Вы покупаете квартиру в 20-ти этажном небоскребе;
• наличие нормативных документов на участок земли, и на каких основаниях данный участок закреплен за застройщиком. Это должны быть: акт о праве собственности, договор аренды, срок действия которого так же следует проверить, или номер участка в кадастровом реестре;
• выясните, каким образом и кто финансирует строительство. Крупные банки и финансовые компании служат гарантом сделки без риска. Частный же инвестор увеличивает степень риска, в случае неисполнения застройщиком обязательств, он не станет возмещать убытки или же просто исчезнет вместе с мошенниками.

       5.  Непосредственно перед покупкой квартиры проведите финансово-правовой анализ предоставленных документов и договоров, которые Вы должны подписать. Воспользуйтесь помощью специалистов – лучше потратиться немного сейчас, чем потом потерять все свои средства.
 

Что делать, если застройщик скрылся, а стройка «заморожена»

1. Обратиться в соответствующие органы, сообщить о факте мошенничества. Милиция должна быть проинформирована о преступлении, а в суде должен находиться иск на случай, чтобы мошенник не смог избежать наказания.
2. Лично или через суд обратиться к инвестору строительства. Если это крупное финансовое предприятие, дорожащее своей репутацией, часть средств, а иногда и вся сумма, будет возмещена.
    

Удорожание строительства и повышение суммы взносов
Стоимость квартиры, указанная в договоре, может возрасти по разным причинам. Причины: исчерпание финансовых ресурсов, недобросовестность подрядчика и прочие.

Как избежать удорожания строительства и повышения суммы взносов

В тексте договора лучше всего исключить угрозу внесения дополнительных средств оговоркой о недопустимости изменения оговоренной суммы.

Однако эта мера малоэффективна, как показывает практика. При недостаточности финансов застройщик или заморозит стройку или в поисках дополнительных инвестиций передаст (продаст) объект иному лицу. Дольщик при этом рискует стать звеном в цепочке ситуации «двойная продажа».

Что делать в случаях удорожания строительства

Если повышение не выходит за рамки разумного, лучше согласиться на условия. Конечно, при условии, что застройщик не проводит повышения регулярно. К тому же, есть шанс, что оговоренные квадратные метры квартиры при окончательном обмере БТИ увеличатся, и за них все равно нужно будет доплачивать. В любом случае, будьте готовы к дополнительным растратам.
 

Неоднократная продажа нескольким лицам прав на квартиру – «двойная продажа»
С целью дополнительных инвестиций, в счет недостающих поставок стройматериалов или с целью преднамеренного мошенничества, застройщик может передать права на некоторое количество квартир другим компаниям. Последние же, для возмещения затрат, передают права далее – частным или юридическим лицам.

Покупка у таких компаний выгодна, так как компанию интересует быстрый сбыт, а значит, цена на «квадраты» минимальная. Но эта квартира может быть уже была продана застройщиком дольщику. Судебные разбирательства неизбежны и исход их непредсказуем.

Как избежать таких ситуаций

С застройщиком или компанией-поставщиком составить договор долевого участия. В нем указываются: объект, сроки строительства, обязательства и права сторон. Но главное, данный договор подлежит государственной регистрации, а значит, объект не может быть продан дважды.

Что делать, если мошенничество – двойная продажа состоялась

1. Если был составлен другой договор, в судебном разбирательстве фактически преимущество получает дольщик, первым оформивший договор. Увы, на деле может победить тот, кто первым предъявил иск.
2. Поскольку «двойная продажа» совершается с умыслом, следует требовать возбуждения уголовного дела. Преследование лиц, совершивших мошенничество, может затянуться на некоторое время. Но часто это действенный психологический метод влияния на руководство фирмы, заключавшей разные договора на один объект. Как правило, руководство избегает судебных разбирательств и спешит признать права дольщика на жилье или возместить убытки.
   
    

Как избежать любых рисков
При выборе жилья обращайте внимание на известные крупные компании-застройщиков, имеющие продолжительный срок работы на рынке строительства недвижимости. Конечно, такое жилье обойдется дороже, но риски будут сведены к минимуму.

Приобретая квартиру, выбирайте дом, уже построенный не менее, чем на 60% - больше шансов и скорее можно будет увидеть завершение его строительства, а это значит, что риски будут сведены к минимуму.

Снизьте еще свои риски – застрахуйте строящееся жилье. На страховку уйдет 3-5% от стоимости квартиры, но в случае наступления одного из рисков, страховая компания возместит часть убытка, а может, и всю сумму.

При соблюдении вышеперечисленных несложных правил можно получить недорогое комфортное жилье в хорошем новом доме.

 

Все текстовые и графические материалы сайта  являются собственностью портала "АЛЬФАДОМ" (кроме случаев, когда прямо указано другое авторство) и охраняются законом "Об авторском праве и смежных правах". Перепечатка и распространение материалов сайта разрешена только и при указании прямой активной гиперссылки на сайт www.alfadom.ua.