Кризис обвалил рынок жилья в пригороде Киева

Продажи домов в Киевской области упали в пять раз по сравнению с летом прошлого года. Если в прошлом июле, по данным SV Development, было продано 1515 домов, то в этом — всего 311.

В коттеджных поселках продажи снизились еще сильнее: в июле было заключено всего 45 сделок против 205 за аналогичный период прошлого года.

«Люди женятся-разводятся, съезжаются-разъезжаются, таких срочных сделок обычно до 20% от общего объема, вот они только в этом году и оформляются. А так, на рынке — затишье», — пояснил «Вестям» управляющий отделением АН «Наше мiсто+» Вячеслав Водотовка. Что касается стоимости жилья, то она упала на 10–40%. Больше всего снизились цены на хоромы от 300 кв. м.

НОВОЕ БЮДЖЕТНОЕ ЖИЛЬЕ

В целом жилье советского образца в окрестностях столицы предлагается по цене до 30 тыс. у. е (300 тыс. грн). Более дорогое и комфортное, в поселках с уже подведенными к дому газом и водой, — за 300–600 тыс. грн .

В этой же ценовой категории (до 500 тыс. грн «без отделки») — дома, построенные по современным технологиям (каркасные дома и пр.).

Но к последней категории покупатели относятся с опаской. «Дом в 200 кв. м, построенный, к примеру, по канадской технологии, в 20 км от Киева реально найти за 50–70 тыс. у. е. Несмотря на привлекательность, в том числе и с точки зрения энергосбережения таких проектов, сделок по таким домам не так уж и много, до 10%», — рассказывает Михаил Артюхов.

К примеру, в Макаровском направлении коттеджный городок «Солнечная Поляна» предлагает дома площадью от 48 кв. м до 120 кв. м, цена — от 26 до 46 тыс. у. е. «Мы продаем дома без отделки. Ремонт, чтобы можно было в доме уже жить, обойдется еще примерно в 25 тыс. у. е. и займет месяц-два. Наши клиенты — те, кто ищет комфортную дачу, и те, кто готов жить здесь круглый год. Люди так решают свой квартирный вопрос: продают двушку в Киеве и покупают у нас дом на пять комнат. От поселка до ближайшего метро — 20 минут на маршрутке, так что, по сути, наше жилье доступное», — считает менеджер коттеджного поселка Юрий.

ЭЛИТКА ПОДЕШЕВЕЛА ПОЧТИ ВДВОЕ

Престижность Обуховского и Вышгородского направлений не упала, но запросы покупателей существенно снизились. «Гораздо чаще ищут дома до 300 тыс. у. е. За последний месяц были единичные просьбы подыскать что-нибудь дороже 500 тыс. у. е.», — рассказали в АН «Феодал».

Причем хозяева недвижимости активно снижают цены. К примеру, дом в 350 кв. м в Романкове (Старо-Обуховское направление) с участком 20 соток в прошлом году предлагался за 650 тыс. у. е., сейчас выставлен на продажу за 400 тыс. у. е., что даже с учетом роста курса на 600 тыс. грн дешевле. Еще сильнее упали цены в Старых и Новых Петровцах. Там прошлым летом дома в 250 кв. м продавались по 450–500 тыс. у. е., сейчас — по 250 тыс. у. е.

ГЛИНОБИТНАЯ ХАТА — ОТ 2,5 ТЫС. У. Е.

Впрочем, под Киевом можно подыскать домик на любой вкус и любой кошелек. К примеру, в Володарском районе, в селе Дружба, предлагается дом в 40 кв. м с 19 сотками земли всего за 35 тыс. грн.

«Глинобитный дом на кирпичном фундаменте, отапливается дровами, но очень теплый. Грубка в комнате и плита на кухне. Мы подумывали подвести газ — трубу в прошлом году протянули в пяти метрах от дома, но сейчас — война, и когда село подключат и подключат ли к централизованному газоснабжению, неизвестно», — рассказывает хозяйка Нина. Вода — в колодце через дорогу.

Если человек согласен с минимальным комфортом по стандартам середины прошлого века, то жилье под Киевом можно найти от 2,5 до 10 тыс. долларов. К примеру, одноэтажный деревянный дом, обложенный кирпичом, с колодцем во дворе, с садом в селе Лихновка Барышевского района продается за $6 тыс. А за 10 тыс. у. е. можно найти двухэтажный кирпичный дом в Черниговском направлении.

Заниженные цены риелторы объясняют замершим рынком земли. «Была бы устоявшаяся цена на землю — такие раритетные дома продавались гораздо дороже, — говорит Вячеслав Водотовка. По его словам, сотка земли, если ее покупать отдельно, стоит от 1 до 5 тыс. у. е. «А «дотачать» его до приемлемого комфорта стоит не таких уж больших денег. Если село газифицировано, дотянуть и подключить к газу дом стоит порядка 20 тыс. гривен, подключить электричество — 10 тыс. Вопрос с канализацией тоже можно решить», — уверен он.

ОСНОВНОЕ ТРЕБОВАНИЕ — ДОСТУПНОСТЬ

«Давно ушел в прошлое критерий «поближе к работе», люди у нас, слава богу, уже привыкли полагаться только на себя, а не на государство, которое обеспечит их трудоустройство», - подчеркивает Вячеслав Водотовка. Главное требование, которые сейчас предъявляют к дислокации будущего жилья, - транспортная доступность. «Затем идут живописность и уединенность», - утверждает Вячеслав Водотовка.

Направлениями ближе к воде – вдоль Днепра и притоков – интересуются гораздо чаще, хозяева требуют больше. Поэтому престижность сохраняют Обуховское и Вышгородское (Киевское море или Десна) направление, цены на остальные (Броварское; Одесское; Варшавское, Житомирское) несколько ниже. По итогам заключенных в июле сделок, сообщили в консалтинговой компании SV Development, средняя стоимость индивидуальных домов в Киевском области снизилась на 1,61% ($11) по сравнению с июнем; сейчас она составляет 672 доллара за кв.м. Для сравнения: за это же время цена продажи частных домов в самом Киеве выросла на 1,16% ($10) и составляет 853 долларов за один кв.м. Самым дешевым остался Сквирский район со средним показателем $182/кв.м., самым дорогим —Обуховский район, где средняя цена продажи составила $1027/кв.м.

Чаще всего на продажу выставляются дома площадью 100-250 кв.м (39%) и 250—500 кв.м (33%). Домов площадью до 100 кв.м. всего 17%, виллы от 500 кв.м – 11% предложения. Больше всего продается домов в Киево-Святошинском районе – 2,3 тысячи (39%), в Бориспольском – 878 домов (15%), Обуховском – 840 (14%) и Васильковском – 743 (13%) районах.

РАЗНИЦА В ЦЕНЕ ПЯТИКРАТНАЯ

Всего сейчас на продажу в Киевской области выставлено 5,9 тыс. домов ( почти на треть больше, чем в прошлом году), причем каждый пятый дом — «новое» предложение.

По данным ИАП «Столичная недвижимость», в июле средняя цена квадратного метра выставленных на продажу домов в пригороде Киева составила 12,9 тыс. грн. За год цены в долларе снизились на 9,1%. Но из-за курсовых колебаний в гривне стоимость недвижимости выросла на 34,6%. При этом в 20% домов высшего ценового сегмента средневзвешенная цена предложения составила 26 тыс. грн/кв. м, а в 20% домов низкого ценового сегмента — 5,4 тыс. грн/кв. м. То есть отношение цены дорогого жилья к дешевому в целом по пригороду столицы составило в июле 4,8. Эксперты отмечают, что в столичном регионе аппетиты продавцов практически не совпадают с чаяниями покупателей.

«Большая часть домов выставляется на продажу по цене $600–900/кв. м, а большинство покупок фиксируется по $300–600/кв. м без отделки. Как видим, очень маленькая зона совпадения, чтобы рынок активно развивался», — говорит управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

ПОДВОХ: ЗАПЛАТИТЬ ПРИДЕТСЯ ТРИЖДЫ

Реальные расходы на приобретение недвижимости в пригороде потянут еще примерно на две тысячи долларов сверху заявленной продавцом стоимости. «Купить домик за 35 тысяч гривен вам вряд ли удастся. Да, хозяева готовы ограничиться этой суммой, но покупатель должен помнить, что в итоге заплатит больше. Покупка дома в пригороде — это, по сути, три сделки: дом, приусадебный участок и огород, поэтому надо три оценки, три договора, три раза уплатить налоги. За все про все — еще 17–25 тысяч», — поясняет Вячеслав Водотовка.

СТАРЫЙ ФОНД С РЕМОНТОМ ДЕШЕВЛЕ НОВОСТРОЯ

«Решив потратить 50 тыс. у. е. на дом в пригороде, мы предпочли постройку 70-х. Новые дома гораздо дороже, а в качестве нет уверенности. А старый — если уже дом простоял 30–40 лет, еще столько же простоит. Нашли кирпичный, двухэтажный, с тремя комнатами в Бородянском районе за 25 тыс. у. е. Сделали перепланировку, поставили пластиковые окна, крышу подлатали. Печь тоже оставили, но в подвале установили котел. Из бонусов нам достались гараж, сарай, летняя кухня, теплица и сад», — рассказали киевляне Сергей и Юлия.

РАЗНЫЕ ВКУСЫ: БЕЖЕНЦАМ НЕ ПОДОШЕЛ ДИЗАЙН

Интерес наших сограждан, приехавших из зоны АТО, к околостоличной недвижимости риелторы отмечают именно в элит-сегменте. «Кроме классности жилья большие требования выставлялись также к безопасности: рассматривались предложения только в коттеджных городках с круглосуточной охраной территории и видеонаблюдением. Но покупок было очень мало. Судя по всему, не подошел дизайн домов. У нас последние годы в моде хай-тек и минимализм, а они хотели колонны и лепнину», — рассказали «Вестям» в АН «Феодал».

Консалтинговая компания "SV Development"