Альфадом. Все новостройки Украины
Сколько стоит квартира? Как определить цену квартиры?
10 января 2013
Сколько стоит квартира?
Вот вы и отважились купить квартиру. Нужная сумма накоплена или положительный ответ банка о предоставлении ипотеки получен, и вы готовы искать подходящее жилье. Момент волнительный, но очень важно не поддаться эмоциям и объективно проанализировать цены на рынке недвижимости. Иначе вам придется за столь желанные квадратные метры заплатить гораздо больше, чем они реально стоят.
Вам потребуется оценка жилья, которая учитывает несколько важных моментов:
- Определение и оценку разницы в стоимости вашего и аналогичного жилья. Для этого воспользуйтесь информацией из СМИ, в сети интернет, на досках объявлений, на специализированных веб-ресурсах.
- Анализ важности для вас тех или иных характеристик, на которые пытаются обратить внимание в объявлениях о продаже. Продавцы всегда пытаются показать преимущества квартиры, всячески пытаясь скрыть ее недостатки. Чем внушительнее перечень положительных качеств, тем выше цена квартиры.
Как рассчитывают стоимость жилья риэлторы?
Существует множество методик расчетов стоимости квартиры. Все они базируются на осуществлении анализа предложений на рынке. Из них выбирают аналогичные варианты и определяют статистику цен по ним.
Но тут есть одна хитрость: цена объявления – это вовсе не цена продажи. Зачастую ее скрывают или специально искажают. Это позволяет уменьшить сумму налогов.
Многие факторы, влияющие на цену, при продаже квартиры остаются неизвестными. Например, скрывается реальное состояние жилья, имеющийся вид из окон, наличие неадекватных соседей и т.д. Опытный риэлтор всегда может назвать вам целый список факторов, определяющих цену.
Проводим аналогии
Когда список аналогичных вариантов будет составлен, сформируйте аналитическую таблицу, в которую внесите все плюсы и минусы рассматриваемых квартир. Это упростит оценку подобранного вами жилья. Помните, рынок недвижимости изменчив, как и цены на нем.
Иногда изменение цен происходит довольно быстро. Случалось, что цены возрастали на 5-8% в месяц. Было и такое, что снижение цен на квартиры достигало 20% в месяц. Поэтому, оценивая квартиру, целесообразно брать усредненную стоимость с учетом изменений за полгода или даже год.
Важно также определить основную тенденцию, которая имеет место на рынке недвижимости в данный момент. Если на один вид жилья спрос увеличивается, то на другой вид – снижается. Случается, что активизируется спрос в сегменте недорогих, малогабаритных квартир. Может иметь место и другая тенденция: более востребованными становятся современные просторные квартиры. Это сказывается на ценах.
Состояние рынка недвижимости
Для адекватного анализа стоимости жилья необходимо оценить состояние рынка недвижимости в городе и в интересующем вас районе. Например, вы знаете, что дома здесь построены примерно в одно и то же время (разница не превышает пяти лет) и планировки квартир аналогичны. Слишком большую разницу в цене в таком случае можно объяснить необоснованными амбициями продавцов либо наличием каких-либо реальных факторов, которые следует определить и понять.
Будьте бдительны: некоторые факторы могут быть очень важны. Великолепный вид из окна, близкое расположение парка, просторный двор с обустроенной детской площадкой, близость транспорта – все это позволяет повысить цену.
Если микрорайон считается неблагополучным, рядом с ним находятся крупные промышленные объекты или шумная улица с оживленным движением транспорта – это те особенности, которые требуют снижения цены квартиры.
Квадратные метры
Метраж, особенности планировки, количество и расположение комнат, этаж и этажность – все это позволяет не только объективно, но и субъективно оценить квартиру.
Цена жилья зависит от рыночной стоимости квадратного метра. Однако площадь квартиры можно измерить по-разному. Можно исходить из размера общей площади жилья, которая подразумевает сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, террас.
Также можно принимать во внимание только жилую площадь, которая определяется как сумма площадей жилых комнат. Сюда не включается площадь кухни, коридора, ванной, санузла, кладовой, встроенных шкафов и других подсобных помещений.
Уточняйте все интересующие вас нюансы, касающиеся данной характеристики. Многие люди по-разному и весьма субъективно понимают комфорт и престиж. Поэтому очень часто личное мнение превалирует над объективной оценкой.
Другая сторона медали
Искажение цены, как правило, происходит от того, что есть непредвиденные или неизвестные факторы. Например: у продавца серьезные финансовые затруднения, он разводится, серьезно болеет или владелец квартиры скончался. Все это заставляет продавца снижать цену, так как тогда продать квартиру ему удастся гораздо быстрее.
Такую «случайную» квартиру не стоит учитывать при анализе цен на аналогичные варианты. Что касается покупки такого жилья, то и здесь не стоит торопиться с заключением сделки, так как невидимых факторов может оказаться гораздо больше, чем оказывается на первый взгляд.
Рынок недвижимости подвержен влиянию многих внешних факторов. Изменения курсов валют, экономические проблемы в стране заставляют рынок реагировать определенным образом. Помните об этом, так как в разные периоды времени на стоимость жилья могли влиять разные комплексы факторов.
Сопоставим факты
Когда вы подберете несколько подходящих вариантов жилья, вам непременно придется пообщаться с риэлтором.
От него вы можете услышать, что цена квартиры несколько превышает желаемую, но это объясняется повышенным комфортом (двумя ванными комнатами, недавно сделанным ремонтом и прочими вещами). Внимательно выслушайте его аргументы и подумайте, стоит ли переплачивать за описанные «выгоды».
Например, купив жилье дешевле, на оставшуюся сумму можно сделать ремонт в соответствии с вашими предпочтениями и пожеланиями. Однако в данном случае трудно дать универсальный совет, ведь каждый человек по-разному смотрит на вещи.
Иногда лучше переплатить и купить жилье, готовое к вашему переезду, чем намного дешевле приобрести голые стены и жить в съемной квартире до тех пор, пока не завершится ремонт по вашему вкусу.
Главное - адекватно оценивать свой бюджет и приобретаемые выгоды. Возможно, лучше в чем-то немного потерять, но значительно выиграть в другом. Идеальных вариантов не существует, поэтому в любом случае вам придется идти на компромисс.
Скрытые возможности
Анализируйте ситуацию, учитывая не только собственные требования к квартире на данный момент, но и думая о том, что вам может потребоваться в будущем.
Если у вас нет детей, и вы пока не планируете их появление, можете купить более дешевое жилье, рядом с которым не будет детских площадок, уютных парков и различных учебных заведений.
Но помните, что квартиру вы покупаете не на год и не на два, рано или поздно дети у вас все-таки появятся, и тогда вы поймете, что перечисленные характеристики очень важны для вас. В жизни бывает всякое, поэтому лучше учесть максимально возможное количество вариантов развития событий.
По материалам: ALFADOM.UA
