Анализ плюсов и минусов ипотечных программ

Плюсы и минусы ипотечных программ

Сегодня, когда для многих семей собственное жилье стало почти роскошью, ипотека едва ли не единственный способ приобрести квартиру в собственность. И действительно, не имея своего жилья, молодые люди арендуют квартиры, расходуя при этом немалые средства ежемесячно. Понятно, что подобные траты неперспективны.

Ипотечные программы – в чем их  привлекательность?

• Вы можете остановить свой выбор на том жилье, которое вам понравится.
• Вы сразу получаете жилье в собственность.
• Возможность взять кредит на большой срок, что позволяет уменьшить размер ежемесячных платежей.
• Приобретая квартиру еще на этапе строительства, можно сэкономить.
• Возможность получить компенсацию от государства по программам молодежного кредитования.

Ипотечное кредитование – основные минусы

• Высокие процентные ставки.
• Страховка и другие дополнительные платежи.
• Заемщик несет большие расходы на оформление сделки.
• Оформление приобретаемой квартиры под залог уже имеющейся.
• Очень жесткие требования банков к заемщику.
   

На сегодняшний день банки предлагают достаточно большое количество ипотечных программ. Давайте разберемся, на что стоит обращать внимание, учитывая потребности и запросы заемщика, а также его финансовое состояние.

Анализируя программы ипотечного кредитования, необходимо помнить, что специалисты, разрабатывающие их, одинаково хорошо ориентируются как в банковском деле, так и в психологии заемщиков.

Банки могут пользоваться неосведомленностью своих клиентов

Ипотечные программы некоторых банков привлекают потенциальных заемщиков более низкими процентными ставками относительно других банков.

Однако не все так гладко, как может показаться на первый взгляд. Ведь зачастую итоговый процент по кредиту обеспечивается дополнительными скрытыми ежемесячными комиссиями и платежами.

Выдавая ипотечный кредит, банки обязывают  заемщика оплачивать страховку. Банк, таким образом, получает гарантию, на заемщика же ложатся дополнительные расходы. Поэтому обращайте внимание на то, чтобы при расчете полной стоимости кредита были учтены и страховые платежи.

Низкие проценты – читайте внимательно

Так называемая «плавающая ставка» тоже может лежать в основе более низких процентов. Ее размер, как правило, привязан к процентным ставкам по депозитам. Также может учитываться ставка рефинансирования Нацбанка, поэтому процент может быть изменен. И действительно, сложно прогнозировать, как изменятся процентные ставки через несколько лет, не говоря уже о десятилетиях.

Особенно если банки, стараясь привлечь заемщика низкими процентными ставками, до конца не раскрывают свои карты. В договоре лишь вскользь упоминается о возможности перехода к «плавающим ставкам» через год-два.

Чтобы избежать всякого рода обманов со стороны банков, всегда внимательно читайте договор. Особое внимание обращайте на все сноски и отметки «*». Как бы ни были описаны условия ипотеки, приведите их к классическому виду:

• Процентная ставка в годовых.
• Ежемесячная комиссия.
• Единовременная комиссия.

В какой валюте брать ипотечный кредит?

До экономического кризиса 2008 года наиболее популярной для заемщиков была долларовая ипотека. Более низкие ставки, чем по кредитам в национальной валюте, привлекали огромное число желающих взять такой кредит.

И это притом, что инфляция в гривнах и долларах была практически на одном уровне. Однако, как только курс доллара стремительно поднялся, заемщики поняли, что они прогадали. Понимая, что ежемесячные платежи им теперь не под силу, многие убрать стали требовать перевода кредита в национальную валюту и реструктуризации долга.

К сожалению, учитывая тяжелую финансовую ситуацию, далеко не все банки пошли навстречу клиенту.

Первоначальный взнос по кредиту – кто рискует больше?

Банки, стараясь избежать рисков, связанных с неплатежеспособностью клиентов, вносят в программы ипотечного кредитования специальный пункт – размер первоначального взноса. Ведь случаев, когда заемщики не хотят или не могут платить по кредиту, более чем достаточно.

И тогда банк вынужден продавать залоговое имущество заемщика и судиться с ним. К тому же, к моменту реализации имущество может существенно упасть в цене, как это уже было в 2008 году. Тогда цена на некоторые квартиры и дома снизилась более чем на 50%!

Именно поэтому банки, стараясь избежать подобных рисков, устанавливают первоначальный взнос в размере 30 –50% от стоимости жилья, приобретаемого заемщиком.

Существуют программы ипотечного кредитования и без первоначального взноса. В таком случае ипотека выдается под залог другой квартиры. Таким образом, банк, имея в залоге сразу две квартиры, гарантированно вернет свои деньги в случае непредвиденной ситуации.

Все имущество заемщика – в залог банку

 В последнее время участилась практика, когда банки, помимо приобретаемой квартиры, вносят в залог все имущество клиента. Более того, заключают договор, согласно которому имеют право требовать компенсацию понесенных затрат за счет доходов заемщика.

Одолжил, к примеру, 100 тыс. у банка, столько же и должен отдать, плюс проценты. При этом стоимость залогового имущества на момент реализации значения не имеет.

В период кризиса  2008 года банки, продав залоговое имущество, требовали с заемщика недостающую сумму. Причем, эта сумма иногда могла достигать стоимости проданного жилья за счет различных штрафов и комиссий. Поэтому, анализируя этот пункт в договоре, необходимо четко понимать, чем это грозит заемщику и нужна ли ему такая ипотечная программа.

Анализ уровня доходов заемщика

 К человеку, желающему получить ипотечное кредитование, банк предъявляет определенные требования.

• Средний, но постоянный доход.
• Положительные кредитные истории.
• Наличие кредитного обеспечения.
   

Банки, анализируя платежеспособность потенциального заемщика, обращают внимание не только на уровень его официального дохода, но и на состояние отрасли и компании, в которой он работает. Кроме того, банки анализируют и уровень расходов семьи заемщика. Для положительного решения банка ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% от суммарных доходов всех членов семьи, и этот суммарный доход должен быть не менее прожиточного минимума

Основные схемы погашения ипотечных кредитов

На сегодняшний день самыми распространенными являются две схемы:

• обычная;
• аннуитетная.
   

Платеж в обеих схемах разбивается на две части. Одна часть идет на погашение непосредственно «тела кредита», вторая часть – это выплата процентов по кредиту. При обычной схеме «тело кредита» гасится равными частями.

Таким образом, сумма долга сокращается, и с каждым месяцем платежи становятся все меньше. Плюс этой схемы в том, что снижаются общие расходы на выплату процентов. Минус – это довольно значительные суммы, которые необходимо выплачивать в течение первых месяцев или даже лет.

Согласно аннуитетной схеме погашения задолженности, ипотечный кредит гасится одинаковыми платежами на протяжении всего времени действия договора. При этом стоит учитывать, что первое время погашаются в основном проценты. И лишь ближе к концу действия договора сумма долга начинает уменьшаться.

Есть ли плюсы?

Из плюсов этой схемы стоит отметить минимизацию первоначальных выплат. А значит, вы сможете взять большую сумму в кредит, имея тот же уровень дохода. Минус – это значительная переплата.

Кроме того, если заемщик захочет быстро погасить ипотечный кредит за счет ссуды в другом банке, он может быть неприятно удивлен тем, что «тело кредита» практически не уменьшилось. В этом случае выплаченные проценты для него будут потеряны.

Резюмируя вышесказанное

Любая программа ипотечного кредитования связана с большими рисками. Если вы все же решили, что ипотека для вас - это единственно возможный вариант стать собственником жилья, то отнеситесь к выбору ипотечной программы со всей серьезностью. Будет хорошо, если сделать правильный выбор вам помогут квалифицированные эксперты.

Анализируйте не только предоставляемые банками программы ипотечного кредитования, но и сами банки. Именно с банком вам придется сотрудничать и решать возможные проблемы.

 

Все текстовые и графические материалы сайта  являются собственностью портала "АЛЬФАДОМ" (кроме случаев, когда прямо указано другое авторство) и охраняются законом "Об авторском праве и смежных правах". Перепечатка и распространение материалов сайта разрешена только и при указании прямой активной гиперссылки на сайт www.alfadom.ua.